전세사기 안 당하는 계약 체크리스트 10가지

• 전세사기의 핵심은 '집값보다 보증금이 크거나, 앞선 빚에 밀려 내 보증금을 못 돌려받는' 구조예요.
• 등기부등본 확인 → 시세 대비 보증금 확인 → 확정일자·전입신고 → 전세보증보험, 이 순서만 지켜도 위험이 크게 줄어요.
• '집주인이 좋은 사람 같아서'는 안전장치가 아니에요. 서류와 제도로 확인하는 게 유일한 방어예요.

전세사기는 '나쁜 집주인'만의 문제가 아니라, 계약 구조 자체가 위험할 때 벌어져요. 그래서 상대를 믿느냐 마느냐가 아니라, 서류와 제도로 하나씩 확인하는 게 유일한 방어법이에요. 오늘은 전세사기가 어떤 원리로 일어나는지 이해하고, 계약 전·중·후에 꼭 확인할 체크리스트 10가지를 정리해볼게요.

전세사기가 뭔가요? 한 문장으로 정리하면

전세사기는 임차인이 낸 보증금을 정상적으로 돌려받지 못하도록 만드는 다양한 수법을 통틀어 말해요. 대표적으로 이런 유형이 있어요.

• 깡통전세 — 집값과 보증금이 거의 같거나, 보증금이 집값보다 큰 경우예요. 집을 팔아도 보증금을 다 못 돌려줘요.
• 선순위 담보 은폐 — 이미 집에 큰 대출(근저당)이 잡혀 있는데 이를 숨기고 계약하는 경우예요.
• 이중계약·무권한 계약 — 집주인이 아닌 사람이 계약하거나, 한 집을 여러 명에게 세놓는 경우예요.

전세사기의 본질은 '내 보증금이 다른 빚보다 뒤로 밀리는 구조'예요. 그래서 앞선 빚이 얼마인지를 아는 게 첫걸음이에요.

안전한 계약 vs 위험한 계약, 이렇게 갈려요

오른쪽 '위험한 신호'가 여러 개 겹치는 매물은, 조건이 아무리 좋아 보여도 다시 생각하는 게 좋아요.

꼭 확인할 체크리스트 10가지

계약 전에 (①~⑤)

• ① 등기부등본 발급 — 소유자가 누구인지, 근저당·가압류가 있는지 직접 떼서 확인해요.
• ② 근저당 금액 + 내 보증금 합산 — 이 합이 집 시세보다 크면 위험해요.
• ③ 시세 조회 — 실거래가·시세를 확인해 보증금이 시세의 70~80% 이내인지 봐요.
• ④ 건축물대장 확인 — 위반건축물(불법 개조 등) 표시가 있으면 보증보험 가입이 안 될 수 있어요.
• ⑤ 보증보험 가입 가능 여부 — 이 매물이 전세보증보험에 가입되는지 미리 확인해요.

계약할 때 (⑥~⑧)

• ⑥ 소유자 본인 확인 — 신분증과 등기부상 소유자가 일치하는지 봐요. 대리인이면 위임장·인감증명서를 확인해요.
• ⑦ 계약서 특약 명시 — '잔금일 다음 날까지 근저당 설정 금지' 같은 특약을 넣어 두면 안전해요.
• ⑧ 보증금은 소유자 계좌로 — 반드시 등기부상 소유자 명의 계좌로 입금해요.

계약 후에 (⑨~⑩)

• ⑨ 전입신고 + 확정일자 — 이사한 날 바로 처리해 대항력과 우선변제권을 확보해요.
• ⑩ 전세보증보험 가입 — 만일 보증금을 못 받아도 보증기관이 대신 돌려주도록 가입해 둬요.

왜 이 순서가 안전한지 숫자로 보면

예를 들어 시세 3억 원짜리 빌라에 전세로 들어간다고 해볼게요.

• 이미 근저당(대출) 2억 원이 잡혀 있고, 내 보증금이 2억 원이라면 → 둘을 합치면 4억 원으로 집값(3억)을 넘어요. 경매로 넘어가면 앞선 대출 2억이 먼저 배당되고, 내 보증금은 남는 1억 원 안에서만 회수돼요. 1억 원을 떼일 위험이 생기는 거예요.
• 반대로 근저당이 없고 보증금이 시세의 70%인 2.1억 원이라면 → 문제가 생겨 경매로 가더라도 회수 가능성이 훨씬 커요.

이처럼 '근저당 + 보증금'이 시세를 넘는지만 계산해도 위험한 매물의 상당수를 걸러낼 수 있어요.

⚠ 주의
전입신고와 확정일자를 미루면, 그 사이 집주인이 대출을 새로 받았을 때 내 보증금이 뒤로 밀릴 수 있어요. 이사한 날 바로 처리하는 게 정말 중요해요.

초보자가 자주 하는 오해 3가지

오해 1 · '집주인이 좋아 보이면 괜찮다'

인상이나 태도는 안전장치가 아니에요. 실제 사기 사례 상당수가 '친절하고 믿음직해 보였다'는 후기로 시작해요. 사람이 아니라 서류로 확인하세요.

오해 2 · '공인중개사가 있으니 안심이다'

중개사가 있어도 등기부·시세 확인은 임차인 본인이 직접 챙겨야 해요. 중개사를 통했다는 사실만으로 보증금이 보호되는 건 아니에요.

오해 3 · '전입신고만 하면 다 안전하다'

전입신고·확정일자는 필수지만, 앞선 근저당이 크면 우선변제권이 있어도 순위가 뒤라 다 못 받을 수 있어요. 결국 '앞선 빚이 적은 집'을 고르는 게 먼저예요.